Hvad koster det at sælge en liebhaverbolig?

Drømmer du om at sælge villaen på strandkanten, patricierlejligheden med stuk til loftet eller den arkitekttegnede perle gemt bag høje hække? Uanset om din liebhaverbolig ligger i Klampenborg, Skagen eller på Frederiksberg Allé, er én ting sikker: Salgsprocessen koster – og prisskiltet ser helt anderledes ud end ved et standardboligsalg.

I premium-segmentet er det ikke nok at hænge et Til Salg-skilt i hækken. Internationale mæglere, high-end styling, dronemateriale og eksklusive visninger er blot toppen af isbjerget i et budget, der hurtigt kan løbe op i hundredtusindvis af kroner, før købsaftalen er underskrevet.

Men hvad betaler du reelt for – og hvor kan du forhandle, spare eller skrue ekstra op for blusset? I denne guide går vi i dybden med alt fra salgsstrategi og mægleraftaler til advokat­regninger, due diligence og særlige forhold som fredning, diskret markedsføring og NDA’er. Du får konkrete prisintervaller, et samlet budgeteksempel og en praktisk tjekliste, så du kan gå til markedet med åbne øjne.

Læs med, og find ud af, hvad det faktisk koster at sælge en liebhaverbolig – og hvordan du sikrer, at hver investeret krone løfter værdien, fremfor blot at forsvinde ud i det blå.

Salgsstrategi og mægleraftale i premium-segmentet

Højprissalg handler ikke kun om flotte billeder – det starter med den rigtige salgsstrategi og en skræddersyet mægleraftale. Herunder gennemgår vi de mest brugte honorarmodeller, aftaleformer og samarbejder, som præger liebhavermarkedet, samt forklarer hvorfor prisniveauet typisk ligger et godt stykke over det, man ser for almindelige ejerboliger.

Mæglermodeller: Hvad betaler du egentlig for?

1. Fast salær
   Én samlet pris for hele salgs­forløbet – ofte mellem 150.000 og 400.000 kr. inkl. markedsføring. Modellen giver budgetsikkerhed, men kan mangle incitament til at presse slutprisen i vejret.
2. Procentuel provision
   Typisk 1,5-2,5 % af salgssummen (mod ca. 0,75-1,25 % på standardboliger). Der kan være minimumsfee på fx 200.000 kr. Jo højere salgspris, desto større honorar – og dermed oftest en stærk salgs­motivator. Det er f.eks. denne metode som liebhavermægleren Liebe bruger – du kan se eksempler på deres salær her.
3. Success fee
   Et mindre grundhonorar (fx 75-100.000 kr.) plus en bonus ved salg over en aftalt mindstepris, ofte 5-10 % af merprisen. Populært hos sælgere, som vil belønne topresultater.
4. Kombinationsaftaler
   Fast salær + lav provision, eller procentuel provision + performance­bonus. Bruges, når både budgetsikkerhed og salgs­drivkraft ønskes.

Hvorfor dyrere end mainstream? Topmæglere har færre men større sager, høje personaleomkostninger til specialister (fotograf, analytiker, PR-team) og ofte globale netværk, som kræver medlemsgebyrer. Dertil kommer, at luksuskøbere forventer en markant servicegrad – alt sammen kostdriver.

Eksklusivaftale eller fri konkurrence?

• Eksklusiv (typisk 6-12 mdr.)
  Mægleren har enestående ret til at sælge boligen. Fordele: fuld dedikation, større investeringsvillighed i markedsføring, strømlinet kommunikation. Ulempe: du er låst, hvis kemien mangler.
• Ikke-eksklusiv / delt mandat
  Flere mæglere kan bringe købere. Kan skabe konkurrence, men ofte mindre indsats pr. mægler og risiko for ukoordineret fremtoning.

Off-market vs. Åben markedsføring

Internationale partnere og netværk

En liebhaverbolig i Danmark kan sagtens ende hos en køber fra Schweiz, Singapore eller Saudi-Arabien. Derfor indgår de førende mæglere ofte i globale netværk som Christie’s International Real Estate, Knight Frank, LeadingRE eller specialiserede family office-kanaler. Aftalerne koster:

• Netværksfee: indregnes i mæglerens salær (5-10 % af hans bruttoindtjening).
• Co-broker provision: ved udenlandske købere deles honoraret ofte 70/30 eller 60/40 med udenlandsk partner – en udgift, som i sidste ende skal dækkes af det samlede salær.

Nøglepunkter at forhandle

1. Løbende rapportering: hvor tit modtager du statistik og feedback?
2. Marketingbudget: fast loft eller ”efter regning”?
3. Bindingsperiode og exit-klausuler: kan du skifte mægler uden straf?
4. Successkriterier for bonus: klart definerede intervaller og frister.

En velkonstrueret mægleraftale balancerer incitament (høj salgspris, hurtig gennemførelse) med gennemsigtighed i omkostninger. Brug ovenstående oversigt som huskeliste, når du vurderer tilbud, og husk altid at indhente minimum to sammenlignelige oplæg.

Markedsføring i luksusklassen: fra foto til internationale kanaler

Køberfeltet til liebhaverboliger forventer en oplevelse – ikke blot en annonce. Derfor skaleres markedsføringsbudgettet op, så ejendommen præsenteres filmisk, fejlfrit og globalt. Nedenfor gennemgår vi de mest anvendte ydelser og deres typiske prisniveauer.

1. Visuel produktion – “first impression”

• Professionel fotoserie (interiør/eksteriør): 5.000 – 12.000 kr.
• Droneoptagelser (foto + video): tillæg 3.000 – 8.000 kr.
• Twilight/”blue hour” shoot: tillæg 3.000 – 5.000 kr.
• Filmisk videotour (2-3 min. redigeret klip): 8.000 – 20.000 kr.
• 3D/VR-scanning (Matterport el.lign.): 4.000 – 10.000 kr.
• Plantegninger & opmåling: 2.000 – 4.000 kr.

2. Styling & iscenesættelse

• Stylistbesøg / rapport: 3.000 – 7.000 kr.
• Partiel styling (møbeludlejning i centrale rum): 12.000 – 35.000 kr.
• Fuldt møbleret home-staging (3-6 mdr.): 35.000 – 60.000+ kr.

3. Digital eksponering

• Dedikeret microsite (URL, hosting, SEO, tracking): 6.000 – 15.000 kr.
• Betalte sociale medier / retargeting-kampagne: 5.000 – 25.000 kr.
• Premium listing på internationale portaler (f.eks. FT Property, JamesEdition): 10.000 – 30.000 kr.

4. Trykt annoncering & pr

• Hel- eller halvsidesannonce i Børsen, Berlingske m.fl.: 8.000 – 25.000 kr. pr. indryk.
• Internationalt magasin (Architectural Digest, Christie’s): 15.000 – 40.000 kr. pr. indryk.
• PR-bureau / pressepitch: 8.000 – 20.000 kr. (one-off) + evt. succesfee.

5. Eksklusive visnings-events

• Privat reception / cocktail-preview inkl. catering & invitationer: 10.000 – 30.000 kr.
• Kunstrundvisning, klassisk koncert el. koncept-event: 25.000 – 60.000+ kr.

Eksempelpakker

Tip: Mange mæglere arbejder med “à la carte” priser men giver 10-25 % rabat ved samlede pakker. Forhandl, at uforbrugte midler (fx hvis boligen sælges hurtigt off-market) refunderes eller først faktureres ved gennemført ydelse.

Klargøring og due diligence før salg

Grundig klargøring er nøglen til hurtig handel og maksimal pris, men også en post, der kan løbe op, når boligen befinder sig i premium-klassen. Herunder finder du de vigtigste elementer i due diligence-fasen – fra lovpligtige rapporter til værdiskabende finish – samt vejledende prisintervaller.

1. Obligatoriske og anbefalede rapporter

• Tilstandsrapport (villa/sommerhus): 8.000 – 18.000 kr.
  Størrelse, konstruktioner i flere niveauer og specielle materialer (kobbertag, natursten mv.) kan fordyre gennemgangen, fordi det kræver længere tidsforbrug for den byggesagkyndige.
• Elinstallationsrapport (villa/sommerhus): 3.500 – 7.000 kr.
  Boliger med hjemmebiograf, automationssystemer og vinkælder med særskilt klima overvåges ofte ekstra nøje.
• Energimærke (alle boligtyper): 4.000 – 10.000 kr.
  Ejendomme over 500 m² og/eller med flere tekniske installationer (jordvarme, poolvarme) kræver mere detaljeret energiberegning.
• BBR-opmåling & landmåler: 6.000 – 15.000 kr.
  Relevant, hvis der er tvivl om registreret boligareal, udestuer eller anneks. Korrekte m² er alfa og omega for prissætningen.
• Byggesagkyndig/arkitekt-tjek af særlige forhold: 10.000 – 35.000 kr.
  Fx fredet bindingsværk, kystsikring eller tagterrasse med lokalplan-bindinger. Rapporten kan præsenteres for købere som et kvalitetsstempel.

Tip: Indhenter du flere rapporter samlet, kan du forhandle pakkeløsning og spare op til 15 % på honoraret.

2. Målrettede forbedringer før listing

*Return on investment (ROI) er skønnet ud fra erfaringstal i liebhaversegmentet.

3. Forskelle på boligtyper

Villa

Ydervægge, tag og installationer er sælgers fulde ansvar. Det kan derfor betale sig at udbedre synlige skader (revner i stuk, defekte tagrender) før fotografen ankommer. Dertil kommer ofte pool- og spa-teknik, der bør serviceres (5.000 – 12.000 kr.) for at undgå spørgsmål under fremvisninger.

Ejerlejlighed

Her dækker ejerforeningen det udvendige; derfor fokuserer due diligence på BBR-kontrol af sammenlagte lejligheder, korrekt registrering af altaner/kviste samt indhentning af administrator-erklæring. Budget: 3.000 – 7.000 kr. til dokumentation og eventuel landmålertilpasning.

Sommerhus

Købere frygter skjulte fugt- og kloakproblemer. En ekstra rapport med termografering eller kloak-tv (4.000 – 8.000 kr.) kan være givet godt ud. Derudover skal du sikre, at kystbeskyttelseslinjer er overholdt, hvilket kan kræve rådgiverhonorar (6.000 – 10.000 kr.).

4. Hvad kan betale sig?

Som tommelfingerregel bør du prioritere forbedringer, der enten:

1. Eliminerer refleksnedslag i prisforhandling (fx fugtskjolder).
2. Forstærker førstehåndsindtrykket (nymalede vægge, velplejet facade).
3. Koster < 5 % af forventet merværdi.

Mega-investeringer som nyt køkken eller total udskiftning af badeværelser giver sjældent fuld gevinst, medmindre målgruppen forventer en specifik stil (italienske marmorskiver, Gaggenau-elementer). 

5. Samlet budgetoversigt

Nedenstående er et konservativt spænd for en liebhavervilla på 400 m²:

• Rapporter & opmåling: 30.000 – 60.000 kr.
• Arkitekt-tjek & specialrapporter: 15.000 – 40.000 kr.
• Målrettede forbedringer: 80.000 – 250.000 kr.
• Uforudsete/post-syn:
  • 0,5 – 1,0 % af salgsprisen allokeres ofte til buffer.

Alt i alt kan klargørings- og due diligence-udgifterne let lande mellem 150.000 og 350.000 kr. for en ejendom i 15-25 mio. kr.-klassen – men den rette prioritering sikrer, at hver krone øger boligens appel og afkorter liggetiden.

Juridiske og finansielle omkostninger

I premium-segmentet er det almindeligt, at sælger vælger egen advokat eller jurist til at gennemgå formidlingsaftale, købsaftale, refusionsopgørelse og eventuelle særlige deklarationer. Hvor en standardbolig ofte kan klares for 8-12.000 kr., ligger honoraret typisk højere her, fordi:

• Der er flere bilag og specialaftaler (fx NDA’er, inventarlister, brandkrav, fredningsbestemmelser).
• Købers rådgiver er som regel lige så tungt bevæbnet, og forhandlingerne tager længere tid.

Prisinterval: 15-35.000 kr. ekskl. moms, alt efter kompleksitet. Honoraret kan ofte deles op i et basisbeløb + timepris for ekstra forhandlinger – noget, man kan aftale på forhånd.

Tinglysning og aflysning af pantebreve

Når eksisterende realkreditlån indfries, skal pantebrevet enten aflyses eller overdrages til køber. Aflysning koster et fast gebyr til Tinglysningsretten på 1.850 kr. pr. pantebrev + eventuel mægler/advokat-timebetaling for det praktiske.

Har du flere ældre lån (fx feinschmecker-prioriteter til renoveringsprojekter) kan det løbe op. Overvej om et nyt ejerpantebrev kan genbruges af køber – det kan spare begge parter for omkostninger og blive et forhandlingselement.

Realkredit- og bankomkostninger ved indfrielse

• Gebyr til realkreditinstitut: 0,1-0,2 % af restgælden, ofte min. 750-1.500 kr.
• Kurstab/overkurs: Skal lånet indfries mellem termin, køber du obligationerne til dagskurs. På fastforrentede lån kan kurstabet på en liebhaver-restgæld på 5-10 mio. kr. svinge fra 20-200.000 kr. alt efter renteniveauet.
• Swap-afvikling: Har du kombineret lån og renteswap, afregner banken dagsværdien. I 2024 ses beløb fra få tusinde til >250.000 kr., så få et førtidigt indikativt tilbud, før du sætter boligen til salg.

Disse poster er 100 % sælgers udgift, men du kan minimere dem ved:

1. At time salget op mod næste termin.
2. At undersøge, om lånet kan overtages af køber mod kompensation.

Ejerskifteforsikring – Hvem betaler hvad?

Ved huse (ikke ejerlejligheder) skal sælger tilbyde at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring, hvis der foreligger gyldig tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. I luksusmarkedet ser man to varianter:

• Basisordning: Dækningssum 5-10 mio. kr., løbetid 5 år. Præmie ca. 30-45.000 kr. – sælger betaler 15-22.500 kr.
• Udvidet premium-forsikring: Dækningssum 15-20 mio. kr., løbetid 10 år, inkl. særlige bygningsdele (pool, elevator, havnemole). Præmie 60-120.000 kr. – og her kan parterne forhandle fordelingen, fx 50/50 eller 40/60.

Har du en arkitekttegnet villa med unikke materialer kan køber ønske premium-dækning. Brug det som en brik i prisforhandlingen: en lidt højere udbudspris mod at sælger dækker hele præmien, eller omvendt.

Hvor ligger forhandlingsrummet?

• Advokathonorar: Fastpris vs. timepris – bed om et loft.
• Ejerskifteforsikring: Fordeling af præmie, valg af dækningssum og løbetid.
• Pantebrevshåndtering: Sælger kan tilbyde at betale tinglysningsgebyret på nyt ejerpantebrev for at lette handelen.
• Valuta- og swift-gebyrer ved internationale købere kan ende i ingenmandsland – afklar i købsaftalen.

Alt andet lige er nettoprovenuet det, der tæller. Får du 250.000 kr. ekstra i salgssum ved at dække 40.000 kr. flere i omkostninger, er regnestykket enkelt – men kun hvis du kender tallene på forhånd.

Tip: Få din bank til at lave en udtrædelsesberegning og din advokat til at opliste samtlige tinglyste hæftelser tidligt i salgsprocessen. Det giver gennemsigtighed – og et bedre forhandlingskort over for både mægler og køber.

Særlige forhold for liebhaverboliger

Liebhaversegmentet adskiller sig markant fra almindelige bolighandler – ikke kun i pris, men også i kompleksitet, diskretion og regulatoriske krav. Nedenfor gennemgås de mest typiske særforhold og de udgifter, der følger med, når man sælger en ejendom i millionklassen.

1. Ekstra dokumentation & myndighedsgodkendelser

• Servitutter & deklarationer
  Gennemgang af tinglyste rettigheder og byrder (fx vej- og jagtret, udsigtsservitut). Honorar til landinspektør/advokat: 5.000 – 20.000 kr.
• Bevaringsværdi, fredning eller kulturarv
  Vurdering fra kommune/Kulturstyrelsen, evt. fredningsnævn. Gebyrer & arkitektrapport: 10.000 – 40.000 kr.
• Kyst- og strandbeskyttelseslinjer
  Særlig sagkyndig udtalelse om strandsikring, terrænregulering m.m. 3.000 – 15.000 kr.
• Lokalplaner & kommuneplantillæg
  Indhentning af byggesager, dispensationer og forudgående dialog­møder. 1.500 – 10.000 kr.

2. Diskret salg & nda’er

Mange liebhavere ønsker off-market salg for at beskytte privatliv og prisposition. Det kræver:

1. Fortrolighedsaftaler (NDA) før materiale udleveres – udarbejdet af advokat (2.500 – 7.500 kr.).
2. Screening af køberes finansielle baggrund, ofte via bank eller family office (0,1 – 0,2 % af handelspris i honorar).
3. Krypteret datarum til deling af dokumenter (3.000 – 8.000 kr.).

3. Kunst, design & løsøre ved fremvisninger

• Særskilt forsikring af kunst/antikviteter under åbent hus (engangspræmie: 2.000 – 10.000 kr. afhængigt af værdi).
• Sikkerhedspersonale eller vagtselskab ved VIP-visninger (1.200 – 2.500 kr. pr. time).
• Professionel de-staging – fjernelse, opbevaring og tilbageflytning af indbo (10.000 – 40.000 kr.).

4. Internationale købere: Oversættelser & compliance

1. Legaliserede oversættelser af tilstandsrapport, energimærke, købsaftale m.m. (1,50 – 3,00 kr. pr. ord; samlet 8.000 – 20.000 kr.).
2. KYC/AML-screening ved udenlandske køberes selskaber eller trusts (5.000 – 15.000 kr.).
3. Valutarisiko-afdækning (fx forward-kontrakt) (0,2 – 0,5 % af sikret beløb).

5. Risikostyring & ansvarsfraskrivelser

• Udvidet sælgererklæring og hold-harmless-klausuler udarbejdet af advokat (3.000 – 8.000 kr.).
• Professionel ansvarsforsikring for rådgivere (arkitekt, byggesagkyndig) – ofte indregnet i honorar, men kan pålægges sælger ved særligt store værdier.
• Compliance-review ved ejerskab gennem selskaber i flere jurisdiktioner (10.000 – 25.000 kr.).

6. Unikke omkostninger i premium-segmentet – Overblik

(Typiske intervalpriser – alle beløb inkl. moms)

• Specialrapporter, fredning & servitutarbejde: 20.000 – 60.000 kr.
• Diskret salgsopsætning (NDA, datarum, screening): 10.000 – 40.000 kr.
• Kunst- og sikkerhedshåndtering: 15.000 – 70.000 kr.
• Internationale services (oversættelse, KYC, valutaafdækning): 15.000 – 50.000 kr.
• Risikostyring & juridiske forbehold: 5.000 – 30.000 kr.

Sammenlagt kan de ekstra omkostninger ved at sælge en liebhaverbolig dermed let løbe op i 65.000 – 250.000 kr. – oveni de mere velkendte udgifter til mægler, markedsføring og tekniske rapporter. Det er en investering i at minimere risiko, beskytte privatliv og sikre, at salget lever op til alle regulatoriske krav på både dansk og internationalt niveau.

Budgeteksempel, prisintervaller og tjekliste

Bemærk: Procentangivelserne er baseret på den antagne salgspris. Ved højere/lavere pris eller særlig kompleksitet kan tallene afvige betydeligt.

Tjekliste før du siger “ja” til et liebhaversalg

1. Indhent min. tre mægler­tilbud – bed om både fast salær og success fee, samt detaljeret markedsføringspakke.
2. Forhandl eksklusivitetsperiode – 3-6 mdr. er normalt; kræv exit-klausul hvis KPI’er ikke opfyldes.
3. Bed om line-item budget for foto, video, 3D, trykte magasiner, internationale portaler m.m.
4. Planlæg klargøring – få byggesagkyndig/arkitekt til at pege på ”high-impact, low-cost” forbedringer.
5. Bestil rapporter i god tid for at undgå flaskehalse og prisstigninger ved hasteopgaver.
6. Vælg advokat tidligt – få fast pris på kontrakt, servitut­gennemgang og evt. diskretions­aftaler.
7. Få break-down af finansielle gebyrer fra bank og realkredit: kurstab, differencerente, swap-afvikling.
8. Tjek skat:
   • Primær bolig (parcelhusreglen): skattefri avance, hvis grund < 1.400 m² eller dispensations­grund.
   • Investering/udlejning: gevinst beskattes som ejendomsavance (27/42 % alt efter beløb).
   • Sommerhus: 75 % af fortjenesten er skattepligtig under visse betingelser.
9. Læg en tidslinje – start baglæns fra ønsket overtagelsesdato og indbyg buffere til rapporter, markedsføring og visninger.
10. Lav exit-strategi – hvad sker der, hvis boligen ikke er solgt efter 6-9 måneder? Renegotiation, nyt prispunkt, international partner?

Kort om skat og timing

En liebhaverbolig kan nemt rumme betydelig latent avance. Er det din primære bolig, er salget ofte skattefrit, men tal med revisor, hvis grunden er stor, eller hvis boligen har været udlejet. Sælger du fra et investerings­selskab, beskattes avancen, og det kan være en fordel at time salget i forhold til regnskabs­år og evt. tabs­fremførsel.

Ovenstående er vejledende og bør ikke erstatte individuel rådgivning. Indhent altid skriftlige tilbud og gennemgå vilkår med advokat og revisor.