Er din boligskat en uigennemskuelig regning, der hvert år dumper ind ad e-Boks med kryptiske tal og nye forkortelser? Du er langt fra den eneste, der føler sig rundtosset, når grundskyld, ejendomsværdiskat, skatterabat og promiller fra kommunekassen lander side om side. Fra 1. januar 2024 har et helt nyt boligskattesystem ovenikøbet rokeret rundt på satser og vurderinger – og efterladt mange boligejere med ét stort spørgsmål:

Hvor meget skal jeg egentlig betale i ejendomsskat – og kan regningen gøres mindre?

I denne guide får du svaret, trin for trin. Vi dykker ned i de to byggesten i den danske boligbeskatning, viser konkrete beregningseksempler og peger på lovlige greb, der kan lette din pung. Kort sagt: Vi oversætter paragraf-jargon til brugbar viden, så du kan navigere sikkert i det nye skattesystem.

Er du klar til at tage kontrollen over din boligskat? Så læn dig tilbage – og få et klart overblik (og måske en lavere regning) på de næste minutter.

Før du går i gang: Vigtig disclaimer og hvad vi mener med ‘ejendomsskat’

Disclaimer: Indholdet herunder er udelukkende til generel information. Det er ikke personlig skatterådgivning. Regler, satser og beløbsgrænser ændrer sig løbende, og din situation kan afvige fra de beskrevne eksempler. Kontakt derfor altid Skattestyrelsen, din kommune eller en uafhængig rådgiver, før du træffer beslutninger om dine boligskatter.

I daglig tale bruger mange ordet “ejendomsskat” som en fællesbetegnelse for alle boligskatter. I dansk lovgivning er der imidlertid to separate skatter, som fungerer på hver sin måde:

1. Ejendomsværdiskat
   – Opkræves af staten via din forskuds- og årsopgørelse.
   – Beskatter værdien af at bo i egen bolig og betragtes derfor formelt som en indkomstskat (kilde: Danmarks Nationalleksikon).
2. Grundskyld (kommunal ejendomsskat)
   – Opkræves af din kommune over et antal rater i løbet af året.
   – Beregnes af selve jordens/grundens værdi og er den “klassiske” ejendomsskat på jordværdien.

Nyt boligskattesystem pr. 1. januar 2024:

• Alle boliger har fået (eller får) nye offentlige vurderinger.
• Kommunerne har sænket grundskyldspromillen, så provenuet samlet set holdes neutralt trods højere vurderinger.
• Staten har indført nye – lavere – satser for ejendomsværdiskatten, men de beregnes nu på de nye vurderingsgrundlag.

Kilde: Lex.dk – afsnit om reformen 2016/2017 og ikrafttrædelsen i 2024.

Resten af artiklen guider dig igennem, hvordan de to skatter beregnes, hvorfor regningen varierer fra kommune til kommune – og hvilke lovlige metoder du kan bruge til at sænke den.

Trin for trin: Sådan finder og beregner du din ejendomsværdiskat

Sådan gør du i praksis – satser og eksempler er fra indkomståret 2024. Reglerne kan ændre sig, så dobbelttjek altid hos Skattestyrelsen eller i TastSelv, før du trykker “beregn”.

1. Find den offentlige ejendomsværdi (vurderingen)
   Log ind i TastSelv > Ejendom eller se den vurdering, der står på din årsopgørelse/ejendomsvurderingsmeddelelse.
   • Har du kun en foreløbig 2022-vurdering, er den som udgangspunkt grundlaget i 2024. Når den endelige vurdering kommer (forventet 2025), sker der efterregulering – Vurderingsstyrelsen vurderer, at det for de fleste kun giver mindre korrektioner.
2. Træk 20 % fra – det er beskatningsgrundlaget
   Formel: Ejendomsværdi × 0,8 = beskatningsgrundlag.
3. Anvend 2024-satserne
   
   • 0,51 % af den del af beskatningsgrundlaget op til 9,2 mio. kr.
   • 1,40 % af resten over 9,2 mio. kr.

   Eksempel (fra Bolius):
   Offentlig vurdering: 2.000.000 kr.
   Beskatningsgrundlag: 2.000.000 kr. × 0,8 = 1.600.000 kr.
   Ejendomsværdiskat: 1.600.000 kr. × 0,51 % = 8.160 kr. om året.

4. Fratræk eller tilføj særlige nedslag/justeringer
   
   • Tidligt køb (senest 1. juli 1998): -0,18 %. Helårsboliger: ekstra -0,37 % (max 1.200 kr.).
   • Pensionistnedslag: -0,37 % (max 6.000 kr. helår / 2.000 kr. fritid). Aftrappes med 5 % af indkomst over 220.200 kr. (enlige) / 338.800 kr. (gifte) i 2024.
   • Udlejning: Du betaler kun for den del/periode du selv bebor boligen. Ved delvis udlejning med regnskabsmæssig metode friholdes den udlejede del.
   • Køb/salg-perioder: Skatten stopper fra dagen, du ikke længere bor i boligen.
5. Indberet i forskudsopgørelsen – så rammer månedsbeløbet rigtigt
   Ejendomsværdiskatten opkræves ikke via girokort, men månedligt sammen med din A-skat (1/12 af årsskatten). Ret din forskudsopgørelse ved:
   1. Boligkøb/salg
   2. Ændret vurdering
   3. Udlejning eller ændret beboelses-status

   Herved undgår du restskat og renter på årsopgørelsen.

6. Hold øje med 2024-skatterabatten
   Hvis du ejede boligen 1. januar 2024 og din samlede boligskat (ejendomsværdiskat + grundskyld) stiger med det nye system, bliver du automatisk skærmet: Du betaler højst det, du ville have betalt efter de gamle regler i 2024.
7. Har du bolig i udlandet?
   Samme metode kan bruges, hvis der foreligger en anerkendt udenlandsk vurdering. Findes den ikke, anvender Skattestyrelsen en reguleret handelsværdi.

Tip: Kontroller, at oplysninger om areal, anvendelse og opførelsesår i BBR er korrekte. Fejl kan betyde for høj ejendomsværdiskat eller fejl i nedslagene, og der er tidsfrister for klager.

Kilder: Bolius “Sådan beregnes din ejendomsværdiskat”  |  Skattestyrelsen  |  Vurderingsstyrelsen.

Grundskyld (kommunal ejendomsskat): Hvad betaler du – og hvorfor varierer den så meget?

Grundskyld er den kommunale del af boligskatten. Hvor ejendomsværdiskatten beskatter værdien af at bo i boligen, beskatter grundskylden selve jordstykket, huset står på. Den beregnes på dette enkle grundlag:

• Beskatningsgrundlag: Offentlig grundværdi fra Vurderingsstyrelsen (bygninger tæller ikke med).
• Sats (promille): Fastlægges af kommunalbestyrelsen hvert år inden for lovens rammer. Satsen angives i promille (‰) og kan justeres, så kommunen fortsat får det samme provenu, hvis vurderingerne ændrer sig.
• Årlig skat: Grundværdi × kommunal promille.

Eksempel: Er grundværdien 1.000.000 kr., og din kommune har en promille på 13 ‰, bliver regningen 1.000.000 × 0,013 = 13.000 kr. om året.

Hvorfor blev reglerne ændret i 2024?

Det gamle vurderingssystem (sidste fulde runde fra 2011/2012) var så fejlbehæftet, at politikerne i 2016/2017 vedtog en gennemgribende reform. Efter flere udskydelser trådte det nye boligskattesystem i kraft 1. januar 2024. For grundskylden betyder det især to ting:

1. Nye – typisk højere – grundværdier fra 2022-vurderingen (foreløbig for de fleste).
2. Sænkede promiller i samtlige kommuner, så den samlede kommunale indtægt fra grundskyld holdes provenu-neutral. Med andre ord: Staten har givet kommunerne et lavere “knæk” på skruen, så skatten ikke eksploderer trods højere vurderinger.

Samtidig blev dækningsafgiften (en særskat på visse erhvervs- og offentlige ejendomme) gjort afhængig af den samme grundværdi som grundskyld, så hele systemet nu hviler på ét samlet vurderingsgrundlag.

Derfor betaler nabo-kommunen måske mindre

• Lokale behov og ønsker: En kommune med mange anlægsprojekter eller begrænset anden skattebase kan vælge en høj promille.
• Planlægning og efterspørgsel: Tæt byzone, metro-nærhed og attraktive byggegrunde giver højere grundværdier – og dermed højere grundskyld i kroner, selv hvis promillen er lav.
• Historik og politiske prioriteringer: Nogle kommuner har traditionelt holdt promillen nede, andre har brugt den som et stabilt indtægtsben. Efter 2024 kan de nu skrue lidt op eller ned uden at bryde provenu-neutraliteten over tid.

Kort om historikken

Før reformen var der et loft på, hvor meget dit afgiftsgrundlag måtte stige pr. år (såkaldt stigningsbegrænsning). Loftet blev indført for at beskytte boligejerne, men sammen med fejl i vurderingerne skabte det store forskelle på tværs af landet. Efter kritik fra Rigsrevisionen og erhvervslivets organisationer blev systemet som nævnt omlagt – satserne blev nedjusteret, og vurderingerne skulle blive mere retvisende med nye datakilder og avancerede modeller. Kilde: Lex.dk “ejendomsskat”.

Sådan betales grundskylden i praksis

• Opkræves af kommunen – du modtager en ejendomsskattebillet i Digital Post (nogle kommuner tilbyder også Betalingsservice).
• Betaling i rater – antallet og tidspunktet varierer, så tjek kommunens opkrævningsplan. Enkelte kommuner trækker hele beløbet på én gang, de fleste deler det i to eller tre rater.
• Flytter du kommune? Den tidligere kommune opkræver grundskyld for hele året på pejlemærketidspunktet 1. januar, hvorefter der laves mellemværende mellem køber og sælger via refusionsopgørelsen.

Lavere sats til landbruget – Men pas på definitionen

Land- og skovbrugsejendomme har fortsat en særlig lav promille. Om en grund kan klassificeres som “landbrug” afgøres af ejendommens faktiske anvendelse og tinglyste landbrugspligt – ikke kun af zoneforhold. Tvivlsspørgsmål afgøres af kommunen i samråd med Skattestyrelsen.

Huskeliste til dig som boligejer

1. Tjek din grundværdi i den nye vurdering, når den bliver endelig. Fejl kan klages til Vurderingsstyrelsen.
2. Sammenlign kommunale promiller, hvis du overvejer at flytte – forskellen kan være flere tusinde kroner årligt.
3. Hold øje med Digital Post for betalingsfrister. Manglende eller forsinket betaling medfører renter/pris tillæg.
4. Vær bevidst om, at forbedringer på grunden (f.eks. udstykning eller ændret zonestatus) kan løfte grundværdien og dermed den fremtidige skat.

Grundskyld er altså det mest lokalpolitiske element i din boligskat. Vurderingen leveres af staten, men satsen bestemmes i byrådssalen – derfor kan to identiske huse på hver sin side af kommunegrænsen få vidt forskellige regninger.

Derfor betaler nogle mere end andre: geografi, vurderinger og historik

Hvor meget du betaler i boligskat, afhænger langt fra kun af din lønindtægt. Tre andre faktorer spiller en afgørende rolle: hvor i landet du bor, hvordan (og hvornår) din grund er vurderet, samt hvilke historiske regler der har været gældende undervejs. Samspillet mellem de tre skaber store forskelle – også efter det nye system fra 2024.

1. Geografien: Dyre grunde = højere skat

Grundskyld udgør den største forskel kommune for kommune, fordi den beskatter jordværdien. Når kvadratmeterprisen på en byggegrund på Frederiksberg er markant højere end i Tønder, slår det direkte igennem på din regning – selv med samme promillesats.

• DR’s analyse af Skatteministeriets tal (2015) viste, at en gennemsnitlig villa-familie i Københavns Kommune betalte ca. 3,5 gange så stor en andel af deres indkomst i boligskatter som en tilsvarende familie i Morsø eller Tønder.
  Kilde: DR: “Tre gange så høj ejendomsskat …”
• Forskellen skyldes ikke kun flere kroner i skat, men også at indkomsterne uden for de store byer ikke stiger i samme tempo som grundpriserne.

2. Vurderingerne: Hvornår og hvor præcist er din grund vurderet?

Før reformen var grundværdierne “låst” i et system med

• Skattestop på ejendomsværdiskatten (fra 2002) – én del af boligskatten måtte ikke stige.
• Årlig regulering af grundskylden ­- den anden del kunne stige op til 7 % om året (senere 2,8 %).

Når parcelhusgrunde i hovedstaden blev revurderet højere – mens selve ejendomsværdiskatten stod stille – flyttede en større del af den samlede beskatning over på grundskylden. Resultatet var et geografisk ryk i, hvem der betalte mest.

Efter det nye vurderingssystem (trådt i kraft 1. januar 2024) er formålet, at begge skattearter igen afspejler den samme opdaterede vurdering:

• Alle ejendomme får nye vurderinger (foreløbige for 2022, endelige forventet 2025).
• Kommunerne har sænket grundskyldspromillen, så provenuet som udgangspunkt er neutralt – men grundværdier, der stiger mere end gennemsnittet, giver stadig højere regning.
• Ejendomsværdiskatten beregnes nu på det samme updatede grundlag, dog med lavere satser.

Det fjerner ikke geografiske forskelle fuldstændigt, men det adresserer de mest skæve effekter fra før 2024. Lex.dk beskriver, hvordan skattestop, loft og fejlskøn i vurderingerne var den direkte årsag til uligheden – og hvorfor reformen skulle rette op.

3. Historikken: Gamle “rabatordninger” følger boligen

Nogle boligejere har nedslag, som andre ikke kan få i dag:

• Nedslag for køb før 1. juli 1998 (0,18 % af beskatningsgrundlaget + evt. 0,37 % for helårsboliger). Rabatten følger boligen, så flytter du ind i et hus købt før den dato – fx som arving – arver du også nedslaget.
• Pensionistnedslag (0,37 %, maks. 6.000 kr. helår). Udløses, når du eller din ægtefælle rammer folkepensionsalderen og udfases langsomt, hvis indkomsten er høj.

Dermed kan to naboer med identiske huse og ens grundværdi betale forskellig ejendomsværdiskat, fordi den ene “ligger” på en ældre ordning.

Hvad betyder det for dig i 2026?

De nye regler er nu to år gamle, men virkningen vil fortsat føles forskelligt fra ejerne af et rækkehus i Nordhavn til sommerhusejeren i Odsherred:

• Nye, højere vurderinger i attraktive områder løfter både ejendomsværdiskatten og grundskyld (selv med lavere satser).
• Skatterabat fra 2024 “fryser” din samlede boligskat, hvis den ellers ville stige – men kun så længe du ejer boligen. Køber du nabohuset i 2026, ryger rabatten.
• Kommunal promille justeres årligt. Flytter du fra en kommune med fx 10 ‰ til én med 16 ‰, stiger din grundskyld tilsvarende, selv hvis vurderingen er den samme.

Konklusionen er klar: Boligskatten er lokal. Tjek derfor både:

1. Den seneste vurdering i din Vurderingsmeddelelse.
2. Kommunens aktuelle grundskyldspromille (fremgår af seneste ejendomsskattebillet).
3. Om du stadig er omfattet af skatterabat eller nedslag, der kan udløbe eller følge boligen.

Først når du kender de tre brikker, kan du regne ud, hvorfor din regning ser ud som den gør – og om den er højere eller lavere end naboens.

Lovlige måder at sænke eller styre din boligskat – tjekliste og faldgruber

Her får du en praksisnær tjekliste til, hvordan du – helt lovligt – kan reducere eller styre din boligskat. Gå punkterne igennem ét for ét og gem dokumentationen undervejs.

1. Udnyt alle nedslag, du har krav på
   • Købt senest 1. juli 1998? Kontroller at både 0,18 %-nedslaget og det ekstra 0,37 % (op til 1.200 kr. for helårsboliger) er registreret i TastSelv.
   • Pensionist i husstanden? Tjek pensionistnedslaget – 0,37 % (maks. 6.000 kr. for helårsbolig / 2.000 kr. for sommerhus). Beløbet aftrappes med 5 % af indkomst over 220.200 kr. (enlige) / 338.800 kr. (gifte) i 2024. Systemet bør beregne det automatisk, men kun hvis alder, civilstand og indkomst er korrekte.
   • Klik ”Ret årsopgørelsen” hvis nedslagene ikke vises – indtast forklaring og vedhæft dokumentation (købsaftale, alder mv.).
2. Tjek den offentlige vurdering og BBR
   • Stemmer boligarealet, udhuse, carport og anvendelseskoder i BBR? Forkerte m² kan fordyre både ejendomsværdiskat og grundskyld.
   • Få rettet fejl snarest – frister for at klage over vurderingen står i Vurderingsportalen. En korrigeret vurdering påvirker fremtidig skat og eventuel tilbagebetaling.
3. Udlejning med omtanke
   • Tidsbegrænset udlejning? Du betaler kun ejendomsværdiskat for de måneder, du selv bruger boligen. Angiv perioden i TastSelv.
   • Delvis udlejning: Vælg den regnskabsmæssige metode, så du slipper for ejendomsværdiskat af den udlejede del. Gem lejekontrakt, plantegning og regnskab.
4. Hold forskudsopgørelsen ajour
   • Ved boligkøb/salg, udlejning eller ændret pensioniststatus – ret forskudsopgørelsen straks. Ellers havner du i restskat (tillagt renter) året efter.
   • Ejendomsværdiskatten trækkes 1/12 hver måned sammen med din øvrige A-skat, så en præcis forskudsopgørelse giver jævn likviditet.
5. Kend din kommunale grundskyld
   • Promillen fastsættes politisk i kommunen. Samme hus kan koste 4.000 kr. i grundskyld i én kommune og 10.000 kr. i en anden.
   • Overvejer du at flytte, så tjek den nye kommunes promille og grundværdiniveau via seneste ejendomsskattebillet eller på kommunens hjemmeside.
6. Læg skat til side i budgettet
   • Selvom 2024-reformen sænkede satserne, kan højere vurderinger stadig øge din reelle regning.
   • Sæt et fast månedligt beløb på boligkontoen og hold øje med Digital Post for kommunens opkrævninger (grundskyld/dækningsafgift).
7. Faldgruber du skal kende
   • Energiforbedringer og renoveringer kan hæve vurderingen – fokusér først og fremmest på komfort og driftsbesparelser, ikke en potentiel skatterabat, som sjældent kommer.
   • ”Gør-det-selv ændringer” uden anmeldelse til kommunen kan give bøde og efteropkrævning, hvis de opdages.
   • Klag altid ad officiel vej gennem Vurderingsstyrelsen; private firmaer der lover store besparelser mod salær, er sjældent nødvendige.

Satser, beløbsgrænser og eksempler i denne artikel er fra 2024.Tjek altid de aktuelle tal hos Skattestyrelsen og din kommune,før du træffer beslutninger.