Hvad er totalentreprise? Den smarte vej til et problemfrit byggeri

Drømmer du om et nyt hus, en lækker tilbygning eller en gennemgribende renovering – men får sved på panden ved tanken om 117 håndværkere, forsinkede tidsplaner og ubehagelige ekstraregninger?

Du er ikke alene. Mange private bygherrer oplever, at vejen fra idé til nøglefærdigt byggeri hurtigt forvandles til et bygge-kaos, hvor ansvaret flyder rundt mellem arkitekt, ingeniør, murer, elektriker og alle de andre fag. Totalentreprise er svaret for stadig flere danskere, der ønsker ét ansvarligt kontaktpunkt, én samlet kontrakt – og markant færre bekymringer.

I denne artikel går vi i dybden med, hvad totalentreprise egentlig indebærer, hvilke fordele og ulemper du skal kende til, og hvordan du undgår de klassiske faldgruber. Vi sammenligner modellen med hoved- og fagentreprise, dykker ned i juraen bag ABT 18, og giver dig konkrete tjeklister til at holde styr på økonomi, kontrakt og kvalitetssikring.

Sæt dig godt til rette, og tag et solidt skridt mod et mere problemfrit byggeri – det begynder lige her.

Hvad er totalentreprise? Kort forklaret

Disclaimer: Dette afsnit er til generel orientering og udgør ikke juridisk rådgivning. Indgåelse af entrepriseaftaler bør altid ske med bistand fra byggesagkyndig/rådgiver eller advokat. Dags dato: 05-02-2026.

Vælger du en totalentreprise, samler du stort set alle tråde hos én aktør: totalentreprenøren. Vedkommende har det samlede ansvar for både projektering – altså alt fra skitser, statiske beregninger og materialebeskrivelser – og selve udførelsen på byggepladsen helt frem til nøgleoverdragelse.

I praksis betyder det, at:

• du alene skal indgå én kontrakt og føre dialog med én modpart,
• totalentreprenøren koordinerer alle underentreprenører (tømrer, VVS, el, m.m.),
• projekteringsansvaret – og dermed en stor del af risikoen for fejl i tegninger og beregninger – ligger hos totalentreprenøren.

De almindelige betingelser for totalentreprise, ABT 18, definerer totalentreprise som en ydelse, hvor ”den væsentligste del af projekteringen og de fleste øvrige ydelser ved byggeriet” leveres af entreprenøren. Dermed adskiller modellen sig klart fra:

• Fagentreprise, hvor du selv (eller din rådgiver) styrer hvert enkelt fag, og
• Hovedentreprise, hvor hovedentreprenøren ”kun” står for udførelsen på baggrund af færdige tegninger fra din rådgiver.

For private bygherrer er det centrale spørgsmål ansvarsplaceringen: I totalentreprise samles ansvaret ét sted. Det mindsker risikoen for, at fejl i grænseflader – eksempelvis mellem arkitekt og håndværkere – ender som dine problemer. Totalentreprenøren kan have egne arkitekter og ingeniører ansat eller købe ydelsen ind hos eksterne rådgivere, men det ændrer ikke på, at du kun har én juridisk modpart.

Historisk note: De første totalentrepriser i større skala dukkede op i Danmark i 1970’erne, bl.a. gennem entreprenøren Bøje Nielsen. Siden er modellen blevet udbredt til især typehus- og erhvervsbyggeri, men vinder også frem ved mindre, private byggerier, hvor bygherren ønsker tidsbesparelse og tydelig ansvarsfordeling. Wikipedia – ”Totalentreprise”

Sammenfattet: Totalentreprise er den ”nøglefærdige” løsning, hvor én kontraktspartner tager det tekniske, juridiske og praktiske ansvar fra første streg til sidste skrue – mod, naturligvis, at du som bygherre specificerer dine ønsker klart fra start og sikrer en solid kontrakt.

Hvorfor vælge totalentreprise? Fordele, ulemper og typiske faldgruber

Overvejer du totalentreprise til dit byggeri, er det vigtigt at kende både de klare gevinster – og de snubletråde, som kan koste dyrt i sidste ende.

Fordele ved totalentreprise

• Én kontrakt, én ansvarlig: Du kommunikerer og afregner kun med totalentreprenøren, som koordinerer arkitekt/ingeniør og alle underentreprenører. Det minimerer gråzoner og “pegen-fingre” mellem fag [Bolius].
• Risikoen samles ét sted: Inden for den aftalte pris, tidsplan og kvalitet bærer totalentreprenøren hovedparten af projekt- og udførelsesrisikoen. Du undgår at stå som mellemmand, hvis ét fag forsinker de øvrige.
• Mere tid til dine ønsker: Fordi entreprenøren håndterer daglig byggeledelse, kan du som bygherre fokusere på funktion, æstetik og budget – ikke på logistikken på pladsen.
• Strømlinet proces: Når de samme folk, som tegner, også bygger, reduceres risikoen for misforståelser mellem tegnestue og håndværkere.

Ulemper og forbehold

• Begrænset leverandørvalg & tidlig låsning: Du binder dig tidligt til materialer og løsninger. Jo senere du ændrer mening, desto dyrere bliver det.
• Uvildigt tilsyn mangler: Kvalitetssikringen udføres af entreprenøren selv. Sørg for at hyre en uafhængig tilsynsførende, som kan dokumentere fejl og mangler løbende.
• Gennemsigtighed i pris kan mangle: Projektering og udførelse prissættes samlet, så du ser sjældent enkeltpriser for fx VVS eller tømrer.

Typiske faldgruber – Lær af andres fejltagelser

1. Uklare kravspecifikationer: Vage beskrivelser (“kvalitetskøkken”, “træ/alu-vinduer”) ender næsten altid i dyre tillægspriser. Fastlæg detaljer om stil, fabrikater, energiklasse og overflader før kontrakt.
2. Svagt kontraktgrundlag: Hvis ABT 18, sikkerhedsstillelse, tidsplan eller dagbodskrav ikke er præciseret, er du dårligt stillet ved forsinkelse eller fejl. [Lex.dk]
3. Manglende plan for prøver og kvalitetssikring: Uden mockups, materialeprøver og fotodokumentation opdages fejl først ved afleveringen – hvor de er dyrest at rette.

Husk: ABT 18 regulerer ændringer, tidsfristforlængelser, dagbøder og mangler i totalentrepriser. Få altid aftalen gennemgået af byggesagkyndig eller advokat, før du skriver under.

Totalentreprise vs. hoved- og fagentreprise – hvad passer til dit projekt?

Når du skal beslutte, om dit bygge- eller renoveringsprojekt skal køres som fagentreprise, hovedentreprise eller totalentreprise, handler det i praksis om at afveje fire ting:

1. Projektets type og kompleksitet
2. Hvor færdigt projektmateriale (tegninger, beskrivelser, beregninger) du allerede har
3. Din egen tid, erfaring og lyst til styring
4. Risikotolerance – dvs. hvor mange kontrakter og grænseflader du vil stå på mål for

Hurtigt overblik

Zoom ind på de tre entrepriseformer

Fagentreprise – maksimal kontrol, maksimal koordination

• Du (eller din bygherrerådgiver) projekterer hele byggeriet og indhenter byggetilladelser.
• Du indgår selv kontrakter med tømrer, murer, VVS, el, maler m.fl. – og holder fagmøder, godkender fakturaer, håndterer forsinkelser og mangler.
• Fordele: Størst valgfrihed i materialer og leverandører; gennemsigtige enkeltpriser.
• Ulemper: Du bærer det juridiske og økonomiske ansvar for koordinering; risiko for klemte grænseflader og forsinkelser mellem fag.
• Typisk valg til: små, overskuelige projekter eller hvis du selv er byggekyndig og har tid til daglig styring.

Hovedentreprise – én udførende koordinator, men du leverer projektet

• Dit rådgiverteam (arkitekt/ingeniør) udarbejder et færdigt hovedprojekt til udbud.
• Hovedentreprenøren samler underentreprenører, laver tidsplan, styrer byggepladsen og økonomien – men projekterer ikke.
• Fordele: Mindre koordinationsbyrde for dig; du beholder indflydelsen på design og kvalitetsniveau.
• Ulemper: Du hæfter fortsat for projekteringsfejl; ændringer kan blive dyre, hvis projektmaterialet ikke er gennemarbejdet.
• Typisk valg til: større om- eller tilbygninger, komplicerede boligløsninger, hvor du ønsker arkitektens løsning gennemført én-til-én.

Totalentreprise – én partner fra idé til nøgle

• Totalentreprenøren står for både projektering og udførelse, herunder myndighedsbehandling, byggeledelse og aflevering.
• Fordele: Ét kontaktpunkt; ét samlet ansvar for pris, tid og kvalitet; færre gråzoner mellem rådgiver og entreprenør.
• Ulemper: Mindre gennemsigtighed i enkeltpriser; du skal tidligt fastlægge materialer og standarder; uvildigt tilsyn er ikke inkluderet.
• Typisk valg til: nybyg og typehus, hvor standardiserede løsninger giver forudsigelig pris og hurtig gennemførelse.

Juridisk ramme og dokumenter

• AB 18 dækker både fag- og hovedentreprise.
• ABT 18 er tilpasset totalentreprise – her ligger projekteringsrisikoen hos entreprenøren.
• ABR 18 gælder for selvstændige rådgiverydelser (arkitekt, ingeniør, bygherrerådgiver).
• Standardvilkårene er ikke lov, men agreed documents: de skal vedtages i kontrakten for at gælde.

Hvordan vælger du?

Brug tommelfingerreglerne nedenfor – og krydstjek med din rådgiver:

• Hovedentreprise hvis du allerede har et gennemarbejdet projekt og en kompetent arkitekt/ingeniør ved hånden.
• Totalentreprise hvis du vil have én ansvarlig fra idé til overdragelse – især ved standardiseret nybyg.
• Fagentreprise hvis opgaven er lille/afgrænset, eller du ønsker maksimal styring og fleksibilitet.

Uanset valg anbefales det altid at:

1. Indarbejde AB-/ABT-bestemmelserne i kontrakten
2. Få materialet og aftalerne juridisk gennemgået
3. Planlægge uvildigt tilsyn og tydelig kvalitetssikring fra start

Sådan forløber en totalentreprise: Fra idé og projektering til aflevering

En totalentreprise kan sammenlignes med et tog, der først stopper ved endestationen, når nøglerne er klar til overdragelse. Forløbet er typisk inddelt i seks hovedfaser, hvor ansvaret forskydes minimalt mellem parterne – netop dét, der giver modellen dens styrke.

1. Idé & behovsafdækning

   Som bygherre definerer du de overordnede rammer: mål, budget, funktioner, æstetik og kvalitetsniveau. Jo mere konkret, desto færre dyre ændringer senere.

   • Lav en ønskeliste med must-haves og nice-to-haves.
   • Beslut økonomisk ramme (inkl. 8-10 % reserver).
   • Inddrag eventuelt en bygherrerådgiver til at sparre om realistiske valg.

2. Kontraktindgåelse

   Du indgår en totalentrepriseaftale, som oftest med ABT 18 som kontraktgrundlag. Aftalen bør entydigt oplyse:

   • Hvad er inkluderet/ekskluderet i prisen?
   • Kvalitetskrav, ydelsesomfang og leverancegrænser.
   • Tidsplan, milepæle og dagbod ved forsinkelse.
   • Betalingsplan og sikkerhedsstillelser (bankgarantier).
   • Krav til dokumentation og digital aflevering.

   Tip: Lad en byggesagkyndig/advokat gennemgå aftalen, før du signer.

3. Projektering

   Totalentreprenøren udarbejder nu både myndighedsprojekt og detailprojekt med egne eller tilknyttede arkitekter og ingeniører.

   • Du godkender skitseforslag og materialevalg.
   • Entreprenøren foretager beregninger (statik, energi, brand mv.).
   • Der udarbejdes tids- og byggepladsplan samt kvalitetssikringsmanual.

4. Myndighedsbehandling

   Ansøgning om byggetilladelse indsendes – som udgangspunkt af totalentreprenøren, medmindre andet er aftalt. Aftal tydeligt:

   • Hvem indhenter de nødvendige tilladelser og dispensationer.
   • Tidsbuffer ved myndighedsspørgsmål/partshøringer.
   • Konsekvens hvis myndigheder kræver projektændringer.

5. Udførelse

   Totalentreprenøren driver byggepladsen: styrer underentreprenører, arbejdsmiljø, tidsplan og løbende kvalitetssikring (KS).

   • Du deltager typisk i byggemøder hver 2.-3. uge.
   • Uvildigt tilsyn er ikke inkluderet – hyr en selvstændig tilsynsførende til fotodokumentation og stikprøver.
   • Ændringer håndteres via skriftlige change orders jf. ABT 18.

6. Aflevering & eftersyn

   Ved afleveringsforretningen gennemgås byggeriet, og eventuelle mangler registreres i afleveringsprotokollen.

   • Entreprenøren har pligt til at udbedre mangler inden for aftalt tid.
   • 1-års eftersyn (og evt. 5-års) afholdes for at fange skjulte mangler.
   • Tvister afgøres som udgangspunkt ved VBA; i forbrugerforhold kan almindelige domstole dog komme i spil.

Konfliktløsning – Tænk før konflikten opstår

Indarbejd en mediationsklausul i kontrakten. Mediation er en hurtig og fleksibel proces, hvor en neutral tredjepart hjælper parterne til en løsning – ofte på få dage frem for måneder.

Kontrakten i totalentreprise: ABT 18, sikkerhedsstillelse, tidsplaner, dagbøder og tvister

Bemærk: Følgende gennemgang er til generel orientering og udgør ikke juridisk rådgivning. Indgå altid aftaler med bistand fra en byggesagkyndig eller advokat.

Abt 18 – Rygraden i din totalentreprisekontrakt

ABT 18 (Almindelige Betingelser for Totalentreprise) er branche­standard for aftaler mellem bygherre og totalentreprenør. Reglerne er ikke lov, men gælder kun, hvis parterne henviser til dem i kontrakten – og det gør de fleste, fordi ABT 18 giver et fælles sæt spilleregler for pris, tid, kvalitet og tvister.

Hovedpunkter du skal have styr på

• Vedtagelse
  ABT 18 skal fremgå eksplicit af tilbud eller aftaledokument. Uden henvisning har du ingen “standard­redningskrans”, hvis noget går galt.
• Sikkerhedsstillelse & forsikring
  Begge parter skal stille sikkerhed (typisk bankgaranti). Entreprenørens sikkerhed spænder normalt fra 10 % ved opstart til 2 % efter aflevering. Sørg for at få garanti­dokumentet, før første betaling falder.
• Grundlag for aftalen
  I totalentreprise ligger projektering, myndigheds­behandling og udførelse hos entreprenøren. Bilag med kravspecifikationer, materialer, funktioner og kvalitets­niveau er derfor altafgørende – det er dette “scope”, entreprenøren prissætter og garanterer.
• Tidsplan & fristforlængelse
  Kontrakten skal indeholde en detaljeret hoved­tidsplan. ABT 18 giver mulighed for frist­forlængelse ved ekstraarbejder, usædvanligt vejrlig eller force majeure, men kun hvis entreprenøren varsler skriftligt og rettidigt.
• Forsinkelse & dagbod
  En fast dagbod (fx 0,5 % af entreprisesummen pr. uge) motiverer til rettidig aflevering og begrænser dit tab uden langvarig bevisførelse om erstatningsopgørelser.
• Betaling
  Aconto­betalinger udbetales mod dokumenteret fremdrift (fotos, KS-rapporter, byggemødereferater). Du kan holde 10 % tilbage på sidste rate indtil mangelfri aflevering.
• Aflevering & mangler
  Der afholdes afleverings­forretning med mangel­protokol. Entreprenøren har pligt til at afhjælpe inden rimelig tid. 1-års eftersyn er obligatorisk; 5-års eftersyn kan aftales.
• Tvister
  Normalt går sager til Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægs­virksomhed. I forbrugerforhold kan visse klausuler tilsidesættes, og voldgift kan fravælges efter tvisten er opstået.
• Rådgivning (ABR 18)
  Ansætter du egen arkitekt/ingeniør ved siden af totalentreprenøren, bør deres kontrakt følge ABR 18, så pligter, honorar og ansvar er klart defineret.

Tjekliste før du underskriver

• Sørg for at alle bilag (ydelses­beskrivelse, materialelister, tidsplan, betalingsplan, KS-krav, drifts- & vedligeholds­manual) er vedhæftet og entydige.
• Verificér bankgarantier, entreprenørens erhvervs- og produktansvars­forsikring.
• Indsæt klar ændrings­procedure (change order) for pris og tid.
• Aftal dagboder for forsinkelse og eventuelle bonusser for tidlig aflevering.
• Overvej at tilføje mediation som første skridt inden voldgift – det er billigere og hurtigere.
• Få kontrakten kvalitetssikret af byggesagkyndig eller byggeadvokat, før du sætter din underskrift.

Økonomi i totalentreprise: Prisformer, budgetstyring og ændringshåndtering

Økonomien i en totalentreprise er enkel i sin struktur, men kræver skarpe aftaler for ikke at løbe løbsk. Nedenfor finder du de centrale punkter, du som bygherre bør have styr på, før første spadestik tages.

Fast pris – Men kun for det, der er aftalt

• Totalentreprisen udbydes oftest som en fast pris for et defineret omfang – typisk inkl. projektering, myndighedshåndtering, byggeledelse og selve udførelsen. Entreprenøren indregner sit honorar for at bære den samlede risiko og koordinering.
• For at den faste pris holder, skal projektkravene være præcise fra dag ét: funktioner, materialer, energiklasse, installationer, overflader, udearealer, hvidevarer osv. Jo flere “løse ender”, desto større kalkuleret risiko – og dermed højere prisbuffer eller dyrere ændringer senere.

Ændringsarbejder (change orders)

• Ændringer undervejs udløser som hovedregel tillægs- eller fradragspriser og kan medføre tidsfrist­forlængelse i henhold til ABT 18.
• Kræv, at ingen ændringer iværksættes uden en skriftlig change order underskrevet af begge parter. Heri skal pris, tidskonsekvens og eventuelle følgeomkostninger fremgå klart.
• Aftal allerede i kontrakten en ændringsproces: frister for prisindhentning, dokumentations­krav, godkendelses­flow og hvordan ændringer påvirker betalingsplanen.

Betalingsplan og sikkerhedsstillelse

• Udarbejd en milepælbaseret betalingsplan, hvor hver aconto-rate kobles til dokumenteret fremdrift (fx fotodokumentation, KS-rapporter, godkendte inspektioner). Det beskytter dig mod at betale forud for værdiskabelsen på byggepladsen.
• Sikkerhedsstillelse: Begge parter bør stille bankgaranti jf. ABT 18 – entreprenøren typisk 15 % af kontraktsummen, bygherren 10 %. Garantien reduceres som projektet skrider frem og frigives ved afleverings­forretningen / 1-års eftersynet.
• Overvej ekspeditionsfrist på fakturaer, så du har tid til rådgiver­kontrol, før betaling forfalder.

Typiske prisfaldgruber – Og hvordan du undgår dem

• Uklare leverancegrænser: Definér tydeligt, hvad totalentreprenøren leverer – og hvad du selv sørger for (fx køkken, hårde hvidevarer, haveanlæg, tilslutningsafgifter).
• Diffuse standarder: Fastlæg kvalitetsniveau (fabrikat, model, slidklasse, farve mv.) i bilag. Få prøver eller showroom­besøg før kontrakt.
• Manglende tilvalgskatalog: Kræv gennemsigtige prislister på opgraderinger – især i typehuslignende projekter. Det gør det muligt at budgettere realistisk.
• Byggepladslogistik og etablerings­omkostninger: Få specificeret midlertidige installationer, affaldshåndtering, byggepladshegn, vinter­foranstaltninger og adgangsveje. Disse poster kan løbe op, hvis de kommer som ekstraregning.
• Tilslutningsafgifter og myndighedsgebyrer: Aftal, om de er indeholdt eller afregnes direkte mellem dig og forsyningsselskaber/kommune.

Med en grundig budget­gennemgang, en stram ændrings­procedure og solide sikkerheder reducerer du risikoen for ubehagelige overraskelser – og giver både dig selv og totalentreprenøren ro til at fokusere på at få byggeriet afleveret til tiden, til prisen og i den ønskede kvalitet.

Tjekliste: Vælg den rigtige totalentreprenør – og undgå dyre overraskelser

En vellykket totalentreprise begynder længe før kontrakten bliver underskrevet. Brug nedenstående tjekliste som ramme for din due diligence og sørg for, at alle bokse er krydset af, før du sætter pennen til papiret.

Inden du underskriver

• Indhent flere tilbud
  Få minimum 2-3 sammenlignelige tilbud baseret på samme tegninger, materialeliste og tidsplan. Ellers sammenligner du æbler og pærer.
• Referenceprojekter
  Besøg et nyligt afleveret byggeri af samme type/størrelse. Tal med den tidligere bygherre om proces, kommunikation og eventuelle mangler.
• Økonomi, forsikring og sikkerhed
  • Indhent seneste årsregnskab/soliditetsoplysninger.
  • Kræv dokumentation for entrepriseforsikring og sikkerhedsstillelse jf. ABT 18 (typisk bankgaranti på 15 % af entreprisesummen).
• Bemanding og kompetencer
  Få navne og CV’er på projekteringsleder, byggeleder samt ansvarlige for myndigheds­behandling og kvalitetssikring (KS). Aftal, at nøglepersoner kun må udskiftes med din skriftlige accept.
• Kommunikations­struktur
  Fastlæg mødefrekvens (fx hver 14. dag), hvem der skriver referat, hvordan beslutninger logges, og hvordan fotodokumentation deles (fildeling, app el.lign.).
• Uvildigt tilsyn
  Totalentreprise inkluderer ikke neutral byggekontrol. Allier dig med en uafhængig tilsynsførende, som varetager stikprøver, KS-gennemgang og rapportering til dig.
• Kvalitets- og materialespecifikation
  Specificér mærker, modeller, energiklasse, farver, overflader og tolerancer i bilag. Bed om prøver, mock-ups og adgang til showroom.
• Ændringer, tidsplan og bod
  Aftal en skriftlig ændrings­procedure (pris & tid), dagbod ved forsinket aflevering, milepæl­betalinger samt håndtering af mangler, aflevering og 1-års eftersyn.
• Tvistløsning
  Indarbejd mediation som første skridt før voldgift. Det er hurtigere, billigere og bevarer dialogen, hvis uenigheder opstår.

Hvornår totalentreprise er mest oplagt

• Nybyg, typehus eller standardiseret sommerhus, hvor én leverandør kan levere fra skitse til nøglefærdigt hus.
• Hvis du har begrænset tid til koordinering og ønsker ét klart ansvarspunkt for både projektering og udførelse.

Hvornår du bør overveje andre entrepriseformer

• Komplekse om- eller tilbygninger med mange tilpasninger – her kan en hovedentreprise med en stærk bygherrerådgiver give mere fleksibilitet.
• Små, afgrænsede opgaver (nyt tag, køkken, malerarbejde) hvor fagentreprise ofte er billigere og giver større valgfrihed.

Konklusionen er enkel: Jo grundigere du er i forarbejdet, desto færre overraskelser – og jo større chance for et projekt, der holder både tid, kvalitet og budget.